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  • 2021.04.02

マンションの買換えと税制

マンションを購入して10年が経つと、住宅ローン控除が適用できなくなるため、税負担が年間40-50万増えるため、これまでの生活水準を維持するために相談にいらっしゃる方が多いです。

 

確かに、マンションを購入して10年目といえば、子育てでもお金が必要となる期間であり、その期間にいきなり年間の手取りが40-50万円減るということは、家計に与えるダメージが大きくなるであることは容易に想像がつきます。

 

この国は、消費が低迷して経済成長できないと言っているのに、最も消費意欲がある子育て世帯への課税率が高く、消費にお金を回せない税制になっています。

この世帯がお金を回せるようにすれば、お金は貯蓄に回らず、市場へ循環し将来世帯への投資にもなると思うのです。

子育て世代の国内消費が動けば、消費税の税率を上げなくても消費税の税収は増えるのです。

 

現在、都心のマンションはバブルといってもよいくらいの高値で売買できます。

コロナ禍にあって在宅勤務を行うには3LDKでは手狭であり、4LDK(仕事部屋)を求めている方が多くなっており、子育てのタイミングさえ合えばマンションを買換え、4LDKマンションを検討するという需要が多くなってきていると感じます。

 

マンションの買換えをする場合には、確定申告時の税制上の選択によって、不利益が発生してしまうことがあります。

以下①②③のうちどの方法を選択するか検討を行ったうえでマンションの買換え判断を行ってください。

 

① マンションを売却したときの税金について、軽減税率や3000万控除などの特例を選択するか

 

② 次の10年間の所得に対して住宅ローン控除を選択するか

 

①②については、いずれか一択です。どちらかを選択した場合、一方は使えません。

 

ご自身で損得の試算ができなければ、税理士にシミュレーションしてもらってからマンションの買換えの判断をしてください。

 

現在の不動産の市況をみていると、翌10年以降に住宅ローン控除を適用した方が税金負担が少なくなるケースが多いと思います。

翌10年間の収入を維持できることが前提ですので、40代から50代の10年間も自己研鑽を行いながら自身の価値と収入を上げていきましょう。

 

新しいマンションの検討に当たっては、買換え以外にももう一つ方法があります。

 

資産にある程度余裕がある方限定ですが、今マンションの買換えを検討している世帯であれば該当する家庭も多いと思います。

 

③ 現在居住しているマンションを賃貸に出し、その賃料を次のマンションのローン返済に回す。

 

この方法であればマンションという資産を保有したまま、買換えの場合と同じように住み替えができ、 住宅ローン控除も満額使えます。

 

老後の資産形成、税負担の軽減という観点からは、投資用マンションを買うよりも効果的です。

マンション価格のバブルの動向と子育てに必要なお金(子供の進路により変動する)が変動要因とすると、それらの変動要因が生活水準を下げると判断したタイミングで、マンション売却すればいいので将来リスクをコントロールする資産として保有しておくこともありだと思います。